【購入】初心者こそ注意！「土地境界がない？」戸建購入で起こりうる重大な落とし穴とは

一戸建て購入を検討している皆さん、土地選びで「境界が明示されていない」ことを気にしたことはありますか？
実は、これが原因で契約解除や近隣トラブル、住宅ローンが通らないなど、深刻な問題につながることがあるんです。

不動産営業として現場に立つ中で、「この土地、本当に自分のもの？」と不安を抱える買主様を何度も見てきました。自分の役割として「取引安全」と「弱者保護」の観点を忘れずに取引を進めて参ります。

この記事では、境界の曖昧さがもたらすリスクと、安心して戸建を購入するために押さえておくべきポイントを解説します。

📍境界ってそもそも何？明示されていないと何が困る？

土地の「境界」とは、隣地との接するラインのことで、自分が所有する範囲の明確な区切りを指します。

しかし中には、境界標（杭など）がない土地もあり、「どこまでが自分の土地か」分からない状態のまま売買されているケースもあります。

このような状態では…

• 建物を建てるときに建築基準を満たしていないと判断される可能性がある
• 隣地との共有部分をめぐってトラブルが発生しやすい
• 登記情報と実際の土地の広さが違っていることで、売却時や相続時に問題になる

…など、境界不明によるリスクはかなり大きいのです。

🧱実際に起きた境界変更トラブルの事例

以前、私がご案内した新築戸建の物件でも、以下のようなトラブルが発生しました。

• 契約時点では「更地」の状態
• 建築前に隣地との調整で境界を変更
• 変更後の土地面積をもとに計算すると、建蔽率オーバーが判明

これが発覚したのは住宅ローンの本申込時。銀行から「建蔽率が超えています」と指摘され、契約は違約解除（白紙）となってしまいました。

売主業者も、第三者機関のチェック漏れが原因で、境界変更によるリスクを見逃していたのです。

境界は「目に見えないルール」ですが、その影響は金融機関の判断や建築許可にまで及びます。
このケースのように、購入後に大きな損失につながる可能性があるため、決して軽視できません。

📐境界を明らかにする方法と費用感

境界不明の不安を解消するには、専門家に依頼して正確に確認してもらうのがベストです。

✅土地家屋調査士に依頼

• 現地で測量を行い、境界を確認・標示してくれます
• 費用はエリアや事務所によりますが、約10万円〜15万円ほどが相場
• 隣地所有者の立会いのもと、双方の認識を一致させることでトラブル予防にもつながる

境界標の設置だけでなく、測量図の作成や「境界確認書」の締結まで行うケースが多いです。

📃売買契約書での「境界の明示」条項にも注目！

不動産売買契約書には、境界について次のような文言が記載されるのが一般的です

第5条（境界の明示）
売主は、買主に対し、残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。
境界標がないときは、売主の責任と負担により新たに境界標を設置して明示します。

このように売主側が責任をもって境界を明示することが原則ですが、実務では「現状のまま引渡す」特約がつく取引もあるため、契約前にしっかり確認することが重要です。

買主としては「境界が曖昧＝所有権が曖昧」と感じてしまい、購入意欲が低下することもあります。
そのため、売る側としても境界を明確にすることが安心感・信頼感につながるのです。

🤝宅建業者の役割：「安心な取引」のために

境界のトラブルや不安は、買主・売主のどちらにとっても重大なリスクですが、それを未然に防ぐために必要なのが、私たち宅建業者の存在です。

• 契約前に境界の確認を促す
• 必要があれば調査士への測量依頼をサポートする
• 契約書に曖昧な点があれば説明・交渉をする

これらを丁寧に行うことで、買主様の安心につながり、結果としてスムーズで満足度の高い取引になります。

宅建業法の基本である「弱者保護」「取引の安全性」は、こうした境界のような目に見えづらい部分こそ重要なのです。

境界が曖昧なまま取引を進めてしまうと、後々大きな問題に発展する可能性があります。
「この土地の境界、ちゃんと分かってる？」という視点は、一戸建て購入時にこそ持っておきたい大切なチェックポイントです。

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