古家付き土地の扱い方と注意点｜売却・購入前に知っておきたい基礎知識

不動産の現場では、「古家付き土地」という言葉を耳にすることがあります。これは、築年数の経過により、建物としての価値がほぼなくなった住宅が残っている状態の土地を指します。「土地として使いたいけれど建物が残っている」「その建物は使えるのか？」「解体したほうがいいのか？」など、多くの疑問を抱きやすい物件でもあります。

今回は、古家付き土地を売却・購入する際の選択肢や、注意すべきポイントについて丁寧に解説します。

1. 古家付き土地の３つの扱い方

古家付き土地は、その建物をどう扱うかによって、販売価格や買主の印象、契約時の責任範囲などが大きく変わってきます。主に考えられる方法は以下の３つです。

① 建物を残したまま「現況有姿」で売却

もっともシンプルなのが、建物を解体せず、そのままの状態で土地＋建物として売却する方法です。「現況渡し」「現況有姿」という言葉で表され、現地にある建物や家具類を含め、現状のまま引き渡す形となります。

この方法は、売主側にとっては解体費用を省けるメリットがあります。また、建物が残っていることで固定資産税の軽減措置が適用されるケースもあり、税負担を抑える効果もあります。

ただし、建物の老朽化が進んでいる場合は、買主にとって印象が悪くなり、価格交渉が入りやすくなる点は注意が必要です。

② 古家を解体し、更地として売却

解体して土地のみの状態で売却する方法もあります。更地にすることで、買主にとって新築プランのイメージがしやすくなり、検討がスムーズになる傾向があります。「すぐに建築できる土地」として販売しやすくなり、短期間で売れる可能性も高くなります。

一方で、売主側には解体費用の負担が生じます。建物の構造や規模によっては数十万円～100万円以上かかることもあり、事前に費用の見積もりを取ることが重要です。また、建物がなくなると固定資産税が上がる可能性もあるため、税金面での影響も考慮しておきましょう。

③ 中古住宅として売却

場合によっては、古家でも「住める状態である」「リフォーム前提で購入したい」といったニーズがあれば、建物の価値を残した中古住宅として売却することも可能です。こうしたケースでは、住宅ローンを利用できることがあり、買主の資金計画にも有利になります。

ただし、建物の不具合（雨漏り・構造的な問題など）があると、契約不適合責任を問われる可能性があります。購入後に重大な欠陥が発覚すると、損害賠償請求の対象になる場合もあるため、売主には一定の説明責任とリスクが生じます。

2. 契約時に注意すべきポイント

古家付き土地の売却・購入において、誤解を防ぎ、スムーズな取引を進めるには、以下のようなポイントを事前に確認・準備しておくことが重要です。

● 契約不適合責任の回避

建物の老朽化が進んでいる場合、雨漏り・シロアリ被害・給排水の不具合などが潜在的に存在することがあります。売主側が「現況有姿」で売る場合は、契約書に免責条項を盛り込むことで、トラブルを避けやすくなります。

それでも「知らなかった不具合」が売却後に発覚するケースもあるため、可能な範囲で建物の状況を確認しておくことが望ましいです。

● 境界の明示

古い土地では、境界が曖昧だったり、測量図が存在しないケースがあります。売却前に専門業者による測量を行い、「境界確定」または「境界の現地確認」を済ませておくと、買主の不安を減らし、価格交渉を避けることにつながります。

● 残置物の処理

家具や家電、ゴミなどが残っている状態で売却すると、買主とのトラブルの原因になることがあります。引渡し前に残置物の有無を確認し、処分するか、契約書で処理方法を明記しておきましょう。

● 登記の確認

古い建物では、建物が未登記になっていることもあります。未登記の場合、金融機関の住宅ローンが使えなかったり、将来的な権利関係が複雑になる可能性があります。売却前に登記の有無を確認し、必要に応じて登記申請を行うことが理想です。

● 建て替えの可否（再建築不可の可能性）

土地によっては、建築基準法の「接道義務」を満たしておらず、建物の建て替えができないことがあります。このような再建築不可物件は、価格が大きく下がる傾向がありますので、事前に役所などで建築可否の確認を行うことが不可欠です。

3. 丁寧な説明を心掛ける

古家付き土地は、一見すると「扱いにくい物件」と思われがちですが、
正しい情報と誠実な説明があれば、買主にとっても大きなチャンスになります。

「お客様の不安を減らしたい」「納得して選んでいただきたい」と売主様自身も思って頂けますと幸いです。

• 建物の状態を正直に伝える
• 解体・残置物・登記などのリスクを丁寧に説明する
• 購入後の使い方やメリットも明示する

こうした対応が、取引後のトラブル回避にも繋がり安心して大事な資産をご売却できます。
僕自身もスムーズな取引安全を心掛けて参ります。

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